【文解】关于印发《公布实施左云县新一轮城镇土地定级与基准地价的通知》的政策解读

为进一步规范和建立健康有序的土地市场，强化土地资源资产管理，左云县自然资源局按照法定程序和要求，完成了新一轮左云县城镇土地定级与基准地价更新工作，旨在以基准地价为指导价，进一步规范土地市场，量化土地资产价值，促进土地要素顺畅流通，盘活存量建设用地，为全县经济社会高质量发展提供用地保障。为方便有关单位和社会公众更好地理解基准地价，现就相关内容作如下解读。

一、背景依据

为落实《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）和《山西省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（晋自然资函〔2022〕380号）的文件要求，结合左云县的实际情况，开展左云县城镇土地级别与基准地价更新工作。

二、目标任务

为政府宏观调控地价水平、制定地价政策、合理配置土地资产、加强市场管理提供依据。健全土地出让价格形成机制，切实规范土地评估行为，维护土地价格秩序，发挥地价杠杆作用，促进全县经济社会持续健康发展。

三、制定过程

由左云县自然资源局牵头制定，左云县城镇土地级别与基准地价更新成果严格遵循《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507－2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18507－2014）、《自然资源分等定级通则》（TD/T1060－2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T1061－2021）和上级自然资源主管部门文件要求，广泛听取各界意见、根据《自然资源听证规定》于2023年5月6日召开了听证会。2023年9月26日通过省厅组织的专家验收会，并获得山西省自然资源厅批准，做到了程序合法合规。

四、主要技术内容和地价内涵

评价范围确定时，根据左云县国土空间总体规划（报批稿）和“三区三线”成果，结合左云县实际情况，对评价范围进行调整；土地级别调整时，通过外业调查和内业处理，以多因素加权评价法为主，采用综合定级的方式，结合实际情况综合调整土地级别；基准地价确定时，在土地级别划分的基础上，利用土地市场交易价格资料，分别测算商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地的基准地价，并以近期左云县各类用地的市场地价为参考，验证基准地价。

（一）基准地价内涵

1、估价基准日

基准地价评估基准日为2023年1月1日

2、设定开发程度

商业用地、住宅用地：“七通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，红线内场地平整）；

工业用地、公共管理与公共服务用地：“五通一平”（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，红线内场地平整）。

3、设定土地使用年期

商业用地40年，住宅用地70年，工业用地及公共管理与公共服务用地50年。

4、设定容积率

商业用地设定为2．0，住宅用地设定为2．0，工业用地设定为1．0，公共管理与公共服务用地设定为1．5。

（二）基准地价更新的范围

本次左云县城镇土地定级与基准地价更新的四至范围为：北至孙右高速以南175米处，东至左云站东侧，南至京拉线，西至西外环路。本次左云县城镇基准地价更新确定定级范围为19．74平方公里（含十里河6．1434公顷），较上一轮定级面积20．32平方公里减少了0．58平方公里。

五、基准地价定义说明

1、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。

2、基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

3、基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

咨询单位：左云县规划和自然资源局

咨询地址：山西省大同市左云县永旺街31号

咨询电话：0352－3823830