关于印发《关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案》的通知

各乡镇人民政府、县直各有关部门：

现将《关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的实施方案》印发给你们，请认真组织实施。各乡镇人民政府按照本实施方案和实施办法，结合本地实际，逐步开展工作。

左云县人民政府办公室

2021年6月30日

（此件公开发布）

关于解决国有建设用地上不动产登记

历史遗留问题的实施方案

妥善解决好国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，事关广大群众切身利益，根据省政府办公厅《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》（晋政办发［2020］3号）、省自然资源厅《解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见》（试行）的通知（晋自然资发［2020］4号），结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持政府主导、部门联动，民生优先、廉洁高效，先易后难、分类处置。将破解我县不动产登记遗留问题作为重大改革事项、重点改革实事，利用3年左右的时间，基本解决全县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题。2021年3月全面启动此项工作；2021年全面推进；2022年力争大部分遗留问题得到解决；2023年进行收尾，不动产登记历史遗留问题基本得到解决。首批以群众反应强烈的建设项目、企业自建房、城中村范围内保留的既有建筑作为处理重点。优先处理整改难度小，手续基本齐全的项目。其次处理建设主体存在且愿意配合补充完善手续的项目；最后处理整改难度大，主体不存在或者不配合办理相关手续的项目。

二、处置原则

（一）坚持统一领导，协同配合原则。县政府成立解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题领导组（以下简称领导组），实施统一领导。各相关部门要成立相应的工作机构，协同配合、各司其职、形成合力，推动不动产登记历史遗留问题稳妥有效解决。

（二）坚持首登原则，落实房地一体。用历史的眼光看待问题，客观分析房屋建造时的政策规定，科学稳妥地予以审查、认定和确权。处理不动产历史遗留问题要守住底线，对列入范围的项目全部实行首次登记，未办理首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。要在坚持方便快捷、易于操作的同时，以法律法规为政策底线，严控范围，杜绝“搭车”办理，严禁通过不动产登记将小产权房合法化。在处理标准上，既要尊重历史背景，又要兼顾现实情况。

（三）坚持民生优先、并行同步办理。对于纳入不动产登记历史遗留问题范围的项目，在启动不动产首次登记的同时，同步依法追究建设单位违法违规问题；同步依法完善项目行政审批和其他专项验收手续；同步追缴土地出让价款及税费。在规定时限内积极主动配合补充完善手续、缴纳相关税费、办理不动产登记的，可从轻或免于相关处罚；逾期不配合办理或在办理期间从中阻挠的，同时启动追责问责程序。

三、适用范围

全县范围内，符合土地利用总体规划和城市总体规划，质量安全达标，交易真实有效、产权清晰，非因购房人原因形成的房屋交易和不动产登记历史遗留问题，且在2016年12月31日前建成，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房。本方案出台前已列入房屋交易和不动产登记历史遗留问题清单的项目，纳入本方案解决范围。其他类似的不动产登记遗留问题参照此方案执行。由政府规划列入征收或拆迁范围的，存在重大安全隐患的建筑等，不属于本次处理的范围。

四、组织机构

为确保实施方案有力有序有效贯彻，成立解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题领导组，组成人员如下：

组长：罗士彬县委副书记、县政府县长

常务副组长：王守业县政府副县长

副组长：李志恒县政府办公室主任

李伟县住房和城乡建设局局长

陈海权县自然资源局局长

成员：王小龙县政府办公室副主任

张志远县财政局局长

刘指广县税务局局长

王树俊县应急管理局局长

张宏龙县市场监督管理局局长

边玉清县司法局局长

赵丽峰县审计局局长

闫飞明县行政审批局局长

任俞芝县民政局局长

白历厘县信访局局长

马符全县自然资源局副局长

吴文红县不动产登记中心主任

周文县房产服务中心主任

裴利生云兴镇镇长

李慧武管家堡乡乡长

李征宇鹊儿山镇镇长

郭建瑜三屯乡乡长

于洋张家场乡乡长

董振川店湾镇镇长

谭雁宾小京庄乡乡长

张林马道头乡乡长

各成员单位明确一名分管领导负责此项工作，并确定一名联络员。

领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，陈海权同志兼任办公室主任。

五、职责分工

（一）领导组办公室职责

负责对全县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作的业务指导、政策研究、统筹协调、督促落实、汇总情况。承担联席会议召集任务。

（二）县住房和城乡建设局职责

负责就工程质量安全、消防等相关问题提出处理和认定意见，收缴配套费及罚款等相关费用，加强对我县房地产开发企业的监管，督促开发企业主动配合完善相关手续，对失信开发企业进行惩戒，对质量安全问题提出整改意见。

（三）县自然资源局职责

负责就规划及土地相关问题提出处理和认定意见，完善规划、用地和验收相关手续，依据职责对违法违规行为实施处罚，追缴土地出让价款、罚款等相关欠款，并组织专人办理不动产登记手续。

（四）县财政局职责

负责设立专门账户对相关价款和费用进行统一管理，抓好相关政策性资金的返还工作，确保遗留问题处理过程中的日常经费保障。

（五）县税务局职责

负责对购房人已将全部房款付清，但建设单位未及时开具不动产发票或增值税发票的，凭购房收据开具契税税票。如项目存在欠税情况，依据本方案进行追缴。

（六）县应急管理局职责

负责涉及对建筑工程存在的消防问题提出整改意见。

（七）县市场监督管理局职责

负责核查，提供相关企业的工商登记情况，并对不配合或无法配合办理不动产登记的开发企业，依据相关法律法规实施吊销营业执照等行政处罚，采取行政强制措施。

（八）县司法局职责

负责对拟制定出台的处理不动产登记相关政策措施进行合法性审查；负责相关行政复议和行政诉讼工作。

（九）县审计局职责

负责对土地出让金、相关税费、配套费、附加费、维修基金、税款以及罚款等收缴、减免进行审计监督。

（十）县行政审批局职责

负责对列入不动产登记历史遗留问题的项目，压缩办理时限，按“老房老办法，老房老标准”从快办理审批手续；依据领导组的决定，按照“谁审批谁负责”的原则，协同相关部门对房屋质量安全、消防鉴定进行认定（含对受委托的第三方鉴定机构鉴定报告结果进行认定）。

（十一）县民政局职责

负责对无名称小区开展命名工作；对名称争议小区开展划定工作。

（十二）县信访局职责

负责提供存在信访问题的符合本实施方案的历史遗留问题项目。

六、实施步骤

（一）准备阶段

1．召开全县解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题动员大会，宣布实施方案，成立县领导机构和办公室。

2．建立以县人民政府为牵头单位，各乡镇为排查主体的全面调查摸底小组，完成对本区域国有建设用地上不动产登记历史遗留问题全面摸底排查，上报领导组办公室。

3．领导组办公室梳理列入不动产登记历史遗留问题的项目存在的问题及原因，在摸清底数的基础上，建立内容全面、问题精准的项目台账。按照先易后难，突出重点，加快办理不动产登记。

（二）组织实施

按照县领导组的工作安排，办公室分批次向各相关部门下达拟处理项目清单，相关部门根据职责分工启动手续完善、税费追缴，追责问责等工作；不动产登记机构依据相关部门出具的认定意见，同步办理不动产登记。

七、处置办法

（一）明确主体

1．行政主体

处置工作在领导组的具体领导下，由办公室组织实施，各部门按照明确的职责分工，针对不同项目不同问题分别履行行政审批职责，落实领导组工作要求。

2．申请主体

（1）原建设单位存在或有承继单位的，由建设单位或承继单位作为主体申请办理首次登记；首次登记完成后，购房人作为主体，由建设单位配合申请办理转移登记。

（2）原建设单位不存在或没有承继单位的，由房地产项目所在乡镇或社区为申请主体办理首次登记，只登记不发证，然后再由指定申请主体配合购房人办理转移登记。

3．责任主体

（1）建设单位存续的，由建设单位承担违法违规责任，负责项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳相关税费。

（2）建设单位灭失的，承接单位负有项目整改、手续完善并接受处罚、缴纳相关税费责任。

（二）处置程序

1．提出申请。相关申请主体或指定申请主体，持相关基础资料和《左云县解决国有建设用地上的房屋交易和不动产登记历史遗留问题申请表》（详见附件1、2）向领导组办公室提出登记申请。

2．分派任务。领导组办公室根据不同历史遗留问题类型。向相关成员单位下达《解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题审核任务书》（以下简称《审核任务书》，详见附件3），明确审核事项和要求。

3．审核把关。各成员单位依据《审核任务书》要求，于10个工作日内出具《左云县解决国有建设用地上的房屋交易和不动产登记历史遗留问题办理意见书》（详见附件4）加盖单位公章后上报领导组办公室。办公室每半月召开一次工作例会，领导组每月召开一次会议并形成会议纪要，明确相关问题的处置办法。

4．审议决定。领导组办公室根据本实施方案要求，对各相关单位提出的办理意见，按照“一事一议”“一案一策”方式进行专题研究，并根据决议结果分别向各相关单位下达《左云县解决国有建设用地上的房屋交易和不动产登记历史遗留问题办理决定书》（以下简称《办理决定书》，详见附件5），明确办理事项和要求。

5．办理登记。不动产登记机构收到领导组办公室发出的《办理决定书》后，在官方网站或报刊发布登记公告，公告15个工作日无异议且无查封、抵押等限制登记情形的，根据各职能部门出具的认定意见为申请人办理相应不动产登记手续，核发不动产权证书。对房屋等不动产权属存在异议的，由购房人通过司法裁决确定物权归属，凭人民法院生效的法律文书及协助执行通知书申请办理相应不动产登记手续。对存在查封、抵押等限制登记情形的，依法处理到位后再行办理。

6．同步处置。各职能部门根据《审核任务书》要求，根据各自职能实施行政处罚。对于在规定期限内积极主动配合的，可依法从轻处罚；对拒不配合、逃避责任的，相关部门实行联合惩戒。

处置过程中，参照工程建设项目审批制度改革中实施承诺制的要求，对建设单位存在的审批手续不全问题，由建设单位出具承诺书，办理相关手续；限期完善手续后，予以发放建设工程竣工验收备案证明。对于逾期不履行补办手续的建设单位，县市场监督管理局将其列入失信名单并通报成员单位。

对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可通过转让或拍卖相应资产的方式补缴；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，相关问题报县政府批准后可暂时进行挂账处理，但保留追缴权利。

（三）办理政策

1．购房人未缴纳契税、住宅专项维修基金等，按购房合同签订时的房价和标准补缴。

2．需购房人补缴土地出让金的，住宅按照购房成交价的1％、非住宅的5％标准执行，如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。

八、工作要求

本实施方案实行全程报告制度，各成员单位按时将《审核任务书》涉及的项目进展情况报领导组办公室。

未提及的法律法规和政策，各成员单位依据上级部门关于解决历史遗留问题相关规定执行，从简、从快、依法办理。

本方案自发布之日起，有效期为三年；执行过程中，如有新的法律法规或政策出台，适时以新的法律法规或政策为依据进行修订。

九、实施办法

（一）未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题

1．对于在2016年12月31日前建成的，能够办理、补办规划验收、竣工验收手续的，应当在办理完善有关手续后予以办理登记。

2．不能取得规划验收手续的：在1990年《城市规划法》实施前建成的房屋，其符合规划的，自然资源部门可以依规出具认定意见，办理不动产登记；在1990年《城市规划法》实施后至2016年12月31日前建成的房屋，符合土地利用总体规划、城乡规划和控制性详细规划，不影响重大公共利益和公共安全，符合规划相关技术标准，与周边用地和建筑无纠纷、但不具备办理或补办规划验收手续的，按以下情形办理：因建成时间较早等原因不具备补办条件、但符合规划的，由自然资源部门出具相关认定意见作为登记条件，按实际用途落宗登记；因规划调整造成规划手续缺失或未通过规划核实的，可由自然资源部门进行复核并处理后，按实际用途出具规划意见或认定意见，补办相关手续后办理登记；超出规划用地范围，其超出部分经自然资源部门审定可以保留的，按协议出让补办用地手续，缴纳相关税费后办理登记；超容积率的，经自然资源部门同意，出具规划意见，并补缴土地出让金、缴纳相关税费后办理登记。

3．不能提供竣工材料的：在2016年12月31日前建成且未办理竣工验收手续的房屋，不能补办竣工验收手续的，可由第三方鉴定机构进行工程质量和房屋安全评估，住建局协同相关主管部门审核后出具认定意见，作为办理不动产登记的竣工材料。

（二）无法提供土地权属来源的

1．在1987年《土地管理法》实施前建成的不动产，无权属争议的，经领导小组审定并公告（指由申请人委托不动产登记机构在当地主流媒体或政府网站公告30天，所需费用由申请人承担）无异议后，按国有划拨用地办理不动产登记，土地用途以房屋实际用途确定。

2．在1987年《土地管理法》实施前，无土地审批手续的国有建设用地上的房屋，已办理过房屋登记的，土地使用类型登记为划拨，不再补办划拨用地手续，土地用途以房屋实际用途确定。

3．在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）实施前（以1998年12月31日为时间节点），由各党政机关、人民团体、国有企业建成的家属楼、宿合楼等福利性质的住宅，确实难以查清权属来源文件的，经领导小组审定并委托不动产登记机构公示30天，期满无异议的，按划拨用地处理，办理不动产登记。

4．无土地来源证明，四至界线清楚、长期以来未发生过变化、与四邻无纠纷的，形成完整小区或独立院落的，以实测界线确定界址；界线不清楚的，以楼基座确定宗地界址。

5．政府组织的拆迁改造项目，其已办理了立项、施工许可和竣工验收等手续，而缺少用地审批手续的，须报请领导小组审定，由地方政府予以批准并完善用地手续后，再行办理不动产登记。

（三）开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，自然人死亡及房地产开发企业拒不配合的

1．对于原开发建设单位或开发企业灭失或不具备资格的，由承继单位或上级主管单位或剩余合作方申请办理不动产登记。

2．对于原开发建设单位或开发企业灭失、无承继单位的不动产，由所在地人民政府指定街道办事处（乡镇政府或社区居委会履行不动产首次登记申请义务（只登记不发证），登记机构按申请内容公告无异议后办理不动产登记。

3．对于原开发建设单位或开发企业因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的不动产，属国有企业的，应由国有资产管理部门进行权利主体认定，经不动产登记机构公示30天无异议的，由申请人持国有资产管理部门认定书提出不动产登记申请；不属于国有企业或权利主体存在争议、纠纷的，由当地人民法院裁判或仲裁委员会裁决认定，申请人可持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出不动产登记申请。

4．对于自然人死亡不能申请、办理不动产登记的，应由其合法继承人（其资格应当按照公证继承或非公证继承有关条件认定）凭生效的购房合同，继承公证书、死亡证明等相关材料，按照合案形式直接申请首次登记及转移登记。

5．房地产开发企业、原不动产权利人拒不配合购房者、业主委员会或现不动产权利人办理不动产登记的，可采取司法或调解程序，经人民法院裁判或仲裁委员会裁决后，可由购房者或业主委员会持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请。

6．住宅小区业主已办理《房屋所有权证》，但开发建设单位既不缴回原《国有土地使用证》，又不提供原《国有土地使用证》复印件和出具关于为业主办理不动产登记申请，致使业主无法办理不动产登记的，经领导小组审定并委托不动产登记机构公告30天无异议后（公告事项中需包含将原《国有土地使用证》注销等内容），不动产登记机构据此直接为业主办理不动产登记。

7．对于按照本办法办理登记的不动产，因自然人死亡无法联系原权利人等原因导致不动产现有权利人不能按照双方共同申请的原则办理不动产登记的，现有权利人可凭生效购房合同。购房款票据（或证明）、完税凭证、承诺书等要件单方申请登记。属于划拨用地上不动产的，还需提供补缴土地出让金凭证，不动产登记机构经核实并公告无异议后，办理不动产登记。

（四）房屋、土地信息不一致的

1．合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权利主体不一致，当事人持《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

2．2016年12月31日前，由于分别对房屋、土地用途进行登记，造成房屋、土地用途不一致的，在申请不动产登记时，应当先由原开发单位按照现有房屋性质办理改变土地用途相关手续，补缴相关税费；原单位已经注销的，可由现房屋所有权人补缴相关税费。登记时，土地用途按照房屋实际用途确定，土地使用期限起始日期与原土地权属来源材料保持一致，终止日期以现行不同用途的最高年限为准。

3．不动产统一登记实施后建成的不动产房屋、土地用途不一致的，按程序申请变更土地用途、补缴土地出让金差价后，按新用途办理不动产登记。

4．划拨方式供地的保障性住房用地，部分改变为商业用地的，在补办土地出让手续、补缴土地出让金后，办理不动产登记。

5．对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），申请不动产登记的，可以在分割、分摊后，分别办理不动产登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意；涉及国有资产的，应出具其上级主管部门或拥有该资产管理权限的相应部门的书面同意意见。

6．以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的不动产，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地使用权转让手续后再办理不动产登记。合建方灭失的，可由现申请人补缴土地出让金后办理不动产登记。

（五）“有房证无地证”

1．已办理《房屋所有权证》，无合法土地权属来源，于1987年《土地管理法》实施以前建成的不动产，经领导小组审定后，按划拨用地处理，办理不动产登记，土地用途以房屋实际用途确定。

2．已办理《房屋所有权证》，无合法土地权属来源，建成时间在1987年《土地管理法》实施后至2016年12月31日前的，原建设单位或开发企业存续的，由原建设单位或开发企业补办有关用地手续，补缴土地出让金后，办理不动产登记；原单位、企业灭失或拒不配合（需经领导小组审定）的，经领导小组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。

（六）跨宗、越宗、宗地分割的

1．跨宗、越宗的宗地为同一权利人的不动产，根据权利人申请，按房屋实际占地范围重新确定宗地后，直接办理不动产登记；原宗地已登记的，应先办理变更宗地面积的变更登记后，再办理其他相应的不动产登记。

2．跨宗、越宗的宗地分属不同权利人的，征求其他权利人的同意，并经自然资源部门出具同意调整的意见后，再按房屋实际占地范围重新确定宗地，双方申请不动产变更登记。

3．跨宗、越宗的宗地为道路、绿地等未登记使用权人的国有建设用地的不动产，按房屋实际占地范围重新确定宗地，依法补办用地手续、补缴土地出让金后，办理不动产登记。

4．已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，涉及土地分割、合并或调整的，由自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割合并或调整边界，按实际用地范围确定用地界址后，要求原房地产开发企业完善相关手续，依据结果办理不动产登记。原单位、企业灭失或拒不配合的，经领导小组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。

5．未办理《房屋所有权证》，跨宗、越宗（整栋楼基座的除外）的宗地又是未出让的国有建设用地，涉及土地分割、合并或调整的，按房屋实际占地范围重新确定宗地，并重新办理土地出让手续后，办理不动产登记。

6．分割、合并调整宗地时，不同宗地土地出让年限不一致的不动产，取相应宗地加权平均值设定年限或者以主体建筑所在宗地使用年限确定，调整后宗地的使用权起始日期以最早一宗地的起始日期起算。

7．宗地上建筑物设定不动产登记单元时，对于商业、住宅、办公等混合类型不动产及小区，在办理不动产登记时，应当在办理宗地分摊、分割后，再按照有关政策办理不动产登记。

8．酒店、商业或办公项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产应满足国家关于不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及变更消防、公共安全等情况的，应经住建、政务审批部门批准后再办理变更登记。

（七）擅自改变已批准土地用途

1．擅自改变已批准土地用途、未办理不动产登记的，应当在违法行为处理到位、补缴土地出让金后，办理不动产登记。原单位、企业灭失的，经领导小组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。

2．划拨方式供应的保障住房用地的非住宅部分可以按照下列情况办理：

（1）属于原配套的非住宅部分的，可以办理首次登记，土地用途以实际设定，土地性质为划拨用地。

（2）属于原配套的非住宅部分的，办理转移登记时，不能保留划拨性质的，应首先补缴土地出让金，并将土地性质变更为出让后，予以办理不动产登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。

（3）擅自将住宅部分改变为非住宅的（含已经办理产权登记），应当在违法行为处理到位、补缴土地出让金后，办理登记。原单位、企业灭失的，经领导小组审定后，可以由现有权利人补缴土地出让金后，按新用途办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。

（八）经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房

1．有合法土地权属来源，但售房单位未办理房屋所有权首次登记的经济适用房、房改房、集资房等，可以由售房单位提供经济适用房、房改房、集资房批复或通知、购房花名册等材料，报当地住房保障机构审核并经领导小组审定后，由售房单位在当地主流媒体上进行公告，公告30天，并作出无产权纠纷的承诺，提出登记申请。不动产登记机构凭房屋竣工验收资料，住建局对有资质的第三方房屋鉴定机构出具的房屋质量安全性鉴定报告的认定意见、公告等相关资料办理首次登记，只登记不发证，然后由售房单位接审核通过的购房花名册，配合购房人办理不动产转移登记。

2．未办理不动产登记、原权利人已发生转移的，不动产登记机构要先以购房花名册进行登记后，再按照经济适用房。房改房、集资房、安置房和棚改房上市的具体要求补办手续、缴清税费后办理不动产登记。

（九）党政机关、人民团体、事业单位

由于党政机关，工会、共青团、妇联等人民团体及相应事业单位成立时间早、经历多次机构改革单位名称变更、事业单位改革等原因未办理不动产登记，可以按照以下情形办理：

1．机关团体的单独的办公楼，有权属来源文件单位名称发生变化的，由政府批准文件或同级机关事务管理局出具证明当前不动产由现有单位使用的证明文件后，由不动产登记机构按照现有单位名称，办理不动产登记。或按照政府有关要求，将该不动产登记至机关事务管理局或其它相应指定单位名下。

2．机关团体修建的单独的家属楼、宿舍楼等住宅，有合法权属来源文件的，由原机关团体或其承继单位出具分房时分配人员名单，公示30天无异议后，不动产登记机构依据名单办理不动产登记。土地性质按国有划拨处理；对于不动产权利主体已经发生变化的，不动产登记机构应当先按照分配人员名单办理登记后，再按照国有划拨用地上不动产登记有关规定办理转移登记。

3．具有合法权属来源，土地性质为划拨，但实际用途为商业、工业等具有营利性质的房屋，应当首先由用地单位或同级机关事务管理局等负责不动产管理的部门，申请重新办理土地出让手续后，再由不动产登记机构办理不动产登记。

4．多次改革的事业单位，办理不动产登记时，需由其上级主管部门或同级编办出具当前单位性质仍为事业单位的公函后，按照本办法第九条有关规定办理不动产登记。

5．在1998年福利分房制度改革前建成的机关团体、事业单位的不动产，确实难以查清权属来源文件的，可以由不动产登记机构进行公示30天无异议后，按照国有划拨用地进行办理。

6．机关团体占用所属企业土地建设的家属楼、宿舍楼，原事业单位改制为企业和公立学校、公立医院、国有科研院所等单位，利用教科文卫划拨用地建设的不符合用途的不动产，按照本办法第十条有关规定办理。

（十）非房地产开发国有企业

1．非房地产开发的国有企业因建立时间较早或者其他原因，未进行土地、房产或不动产登记的厂房、仓库等企业用地，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记的，应先由其国有资产主管部门出具公司性质和资产处置意见的有关公函，并经同级自然资源部门认定，其公司主体仍然可以享受保留土地划拔性质的，经不动产权箱调查，宗地四至权属清楚且无争议的，自然资源部门明确宗地面积、土地权利性质和用途，继续保留其划拨土地性质，出具国有建设用地使用权确定意见，办理不动产登记；不符合继续保留土地划拨性质的，公司主体应当按照规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金或按规定办理土地使用权作价出资（入股）等国有土地资产处置手续后，再行办理不动产登记。

2．对于企业利用原划拨用地建设的家属楼、宿舍楼等为职工解决居住问题的住宅楼，可以按以下情形处理：

（1）在1988年福利分房制度改革前建成的房屋，按照机关团体不动产登记有关规定执行；

（2）在1998年福利分房制度改革后建成的房屋，由原企业负责补办完善土地出让手续并补缴土地出让金后，由该企业申请办理首次登记及首次转移登记；

（3）对于原企业主体已经灭失且无承继单位的，经领导小组审定后，可以按照本办法第三条有关规定办理首次登记，按本办法第十六条有关标准，由现不动产权利主体补缴土地出让金后办理首次转移登记。

3．国有企业利用原划拨土地建设商品房、商铺、厂房等非职工福利性质的不动产的，需重新补办土地出让手续，补缴土地出让金，同时将土地性质变更为出让；原企业已经注销且无承继单位的，经领导小组审定后，可以按照本办法第三条规定办理首次登记，由现不动产权利主体按照本办法第十六条有关标准缴纳土地出让金后，办理首次转移登记；机关团体、事业单位的商铺、仓库等经营性的不动产和不能提供原始分房名单的住宅等非政策性住宅的不动产，可以按照本办法办理登记。

（十一）工业用地

1．对于工业用地上的厂房等建筑物、构筑物的不动产登记，不能提供符合规划材料的，可以按照下列情况办理：

（1）出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中有规划条件的，可以参照本办法第一条有关规定办理；

（2）出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中没有规划条件的，可以不要求提供符合规划有关材料，按实际用途予以认定；

（3）2008年《城乡规划法》实施以后的划拨土地，可以持建设用地选址意见书作为符合规划的材料。

2．对于高标准厂房建成后，权利人申请按幢、按层进行不动产转移登记的，不动产登记机构在对宗地进行分割后，可以办理转移登记。

（十二）军事用地

1．对于已办理了《房屋所有权证》的军事用地上的住宅小区，申请办理登记的，可由其主管军事机关出具书面意见，同意将实际用途已改变为住宅的军事用地移交地方，并将该部分军事用地变更为住宅用地。不动产登记机构在军事机关交回该《国有土地使用证》并提交关于为业主办理不动产登记申请后，将该宗地权利人变更为全体业主，不再办理土地用途变更手续，直接按住宅用地和国有划拨用地办理。

2．没有办理《房屋所有权证》，申请办理不动产登记的，还需要由军事机关按照有关规定申请补充完善竣工验收后，申请不动产首次登记，再办理不动产转移登记。

（十三）地方政策变化造成的不动产登记问题

在政府组织旧城区改造、企业迁建、棚户区改造以及招商引资等活动中承诺先行用地，但后期因规划调整、政策变化等原因（以下简称政策原因）造成建设项目用地、规划、施工许可、验收等手续不全的，按照下列情况处理：

1．未办理首次登记的，经领导小组审定和实地核查后，可以按照本办法第一条规定补办完善手续后，相关费用可按照当时最低标准收取，为项目主体单位办理不动产首次登记。土地使用权人设定为项目主体单位，房屋、土地性质按照立项文件确定。

2．已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的，可以不再办理划拨和改变用途批准手续，由原单位将土地证和房屋产权证原件缴回注销后，重新办理不动产登记，土地性质和用途按实际用地性质认定。

（十四）地下空间

地下房屋已取得《房屋所有权证》或不动产证书，但没有办理地下土地使用权出让，原建设单位存在的，可以按照现行地下空间使用权政策补办用地手续；原建设单位不存在的，由现不动产权利人补缴土地出让金。

（十五）资料丢失的

《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、房屋竣工验收等资料遗失的，经企业申请，相关职能部门应予补证或复印存根。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可不再补发相关证书或证明。

（十六）补缴土地出让金问题

1．划拨土地上的机关团体、事业单位的家属楼、宿舍楼等福利性质的多层住房，以及1998年福利分房制度改革前建成的国有企业的家属楼、宿舍楼等福利性质的住房，未办理不动产登记的，根据原建房单位提供的名单，可以按照划拨用地办理不动产登记，不再补缴土地出让金；入市交易的，按照不超过房屋评估值的1％收取土地出让金，并将土地性质改变为出让，土地使用年限为该宗地内第一套房屋上市交易之日起算。

2．划拨土地上1998年以后建成的国有企业的家属楼、宿舍楼等福利性质的多层住房，未办理不动产登记的，可以根据原建房单位提供的名单，按照不超过房屋评估值的1％收缴土地出让金后，再行办理首次登记及首次转移登记；土地性质确定为出让，土地使用年限以批准文件（含企业内部批准文件）时间为准。

3．独用划拨土地（指独院、独栋的不动产等）上的不动产，考虑到其住宅及非住宅性质难以确定的特殊性及兼顾公平原则，土地出让金缴纳标准可以在报请领导小组审定通过后按不超过房屋评估值的5％或领导小组议定的标准缴纳。

4．划拨用地上的商铺、厂房等营利性质的不动产可以按照不超过房屋评估值的5％补缴土地出让金后，将土地性质改变为出让，土地使用年限以该宗地内第一套房屋缴纳土地出让金日期起算。

5．对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可报请领导小组责成相关单位通过转让或拍卖相应资产的方式补缴后办理登记；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，要经领导小组审定后报请当地政府批准暂时进行挂账处理后，再行办理登记；对建设单位存在其他情况的，经领导小组审定后，报请当地政府根据实际情况进行处置后办理登记。

（十七）权籍调查中违约缺席指界处理问题

按照“房地一体”原则办理不动产登记时，在权籍调查指界中，权属无争议而当事人不予配合指界的，可以按照下列意见办理，得到街道办事处（乡镇政府）或社区居委会（社区服务中心）认可后，办理不动产登记。

1．指界人拒不指界的，由不动产登记机构劝导指界人配合完成指界工作，经劝导，无正当理由又拒不指界的，将指界通知书送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。权利人下落不明的，由不动产登记机构提请街道办事处（乡镇政府）或社区居委会（社区服务中心）协助通知当事人，要求在规定时间内完成指界工作；确实通知不到、查无下落的，可采取张贴指界通知书公告（并同步在自然资源部门网站公告）的方式，告知其在指定时间内到指定地点出席指界。

2．权利人违约缺席指界的，按照下列情形办理：

（1）一方缺席的，其宗地界线根据土地权属来源资料及另方所指界限确定。

（2）双方缺席的，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料，实际使用现状及地方习惯确定。

（3）调查结束后，不动产登记机构将现场调查结果（权籍调查表复印件）及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。

（4）违约缺席者对调查结果如有异议的，需在收到调查结果之日起15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告30天后，调查结果自动生效。

3．指界人在指界后不在地籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。

（十八）关于与其他历史遗留问题处理办法衔接问题

对于未涉及的存在其他历史遗留问题的不动产登记，登记机构要敢于担当，积极创新机制，本着依法依规、实事求是的原则，继续研究补充有关措施，提出进一步的处理意见。